خرید ملک در کل دنیا اصول و قواعدی دارد که می‌بایست از جانب خریدار در نظر گرفته شود تا در آینده منجر به بروز مشکلات مادی و معنوی نگردد.
همانطور که ما برای خرید ملک در ایران اهداف خاصی را دنبال می‌کنیم لذا در ترکیه نیز باید شرایط مختلف ملک را از نظر مالکیت و سایر مسائل حقوقی بررسی و تحقیق نماییم.
در خرید ملک در ترکیه لازمست برخی از اصول اساسی خرید و فروش املاک نیز رعایت گردد. نکته مهمی که در خرید خانه در ترکیه وجود دارد این است که اتباع خارجی که تمایل به سرمایه‌گذاری در این سرزمین را دارند ضمن رعایت اصول و قواعد خرید و فروش ملک، باید هدف از سرمایه گذاری نیز مشخص گردد تا پس از خرید اهداف سرمایه‌گذار محقق گردد و از امتیازات خرید امن بهره‌مند گردند.
در ادامه موضوع به بحث و بررسی روشهای کلاهبرداری و راهکارهای جلوگیری از کلاهبرداری املاک در ترکیه بصورت کامل خواهیم پرداخت.
رایج‌ترین روشهای کلاهبرداری املاک در ترکیه
در ادامه مهمترین کلاهبرداری موجود در خرید املاک در ترکیه را تشریح خواهیم نمود.
کلاهبرداری املاک در ترکیه با تظاهر به مالکیت
شخصی با ارائه اسناد و مدارک غیر واقعی مبنی بر اینکه مالک یا عامل اصلی فروش ملک است، خود را به عنوان مالک واقعی یا نماینده قانونی مالک برای فروش ملک معرفی می‌کند، این یکی از روش های رایج و بسیار خطرناک در بحث کلاهبرداری املاک در ترکیه می‌باشد.
مجدداً متذکر می‌شویم هر گونه خرید ملک باید از مرجع معتبر و شناخته شده انجام پذیرد که موارد “مهم” و “مبهم” توسط مشاور معتمد بررسی و استعلام صحت گردد و از اعتماد به دلالان ملک که با هزینه‌های پایین و غیر معقول برای شما نسبت به خرید املاک و مستغلات اقدام می نمایند، خودداری کنید.
قیمت ملک بسیار کمتر از قیمت واقعی آن است
برخی افراد دلال با ارائه املاک با قیمت های بسیار ارزان و کمتر از قیمت واقعی نسبت به معرفی معامله پر سود تبلیغ می‌کنند، اما در پشت پرده این معامله با تخفیف اغراق‌آمیز، مالیات، کارمزد یا مسائل حقوقی وجود دارد که خریدار از آن اطلاعی ندارد و یا سند (تاپو) با ملکی که در حال خرید هستید یکی نیست و در نتیجه کلاهبردار ملک دیگری غیر از ملکی را که به خریدار نشان داده به او می‌فروشد. توصیه ما به سرمایه گذاران این است که در صورت مشاهده پیشنهادات غیرمنطقی و ارزان قیمت قبل از انجام معامله تحقیقات لازم را انجام دهند. این موضوع از طریق تماس با شماره های صفحه تماس ریماکس براحتی امکان پذیر است.
قیمت ملک بیشتر از قیمت واقعی می‌باشد
برخی از دلالان و بازاریابان املاک برای افزایش قیمت املاک فعالیت می‌کنند تا کمیسیون خود را افزایش دهند، به عبارت دیگر وقتی مشاور املاک قیمت را افزایش می‌دهد، علاوه بر قیمتی که اضافه کرده از بنگاه املاک پورسانت دریافت می‌کند. ما به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کنیم که قیمت ملک را از طریق کارشناس رسمی دادگستری بررسی کنند و یا از طریق یک مشاور سرمایه‌گذاری قابل اعتماد اقدام نماید تا خرید ملک با قیمت واقعی و ارزش واقعی خریداری گردد. کارشناسان ما در شرکت ریماکس آماده ارائه مشاوره رایگان به شما در زمینه خرید ملک در ترکیه می باشند.
تقلب در انتقال مالکیت با مترجم غیر رسمی
هنگامی که مالکیت ملک خریداری شده از فروشنده به خریدار منتقل می شود، دو طرف خریدار و فروشنده در اداره تاپو حاضر شده و خریدار خارجی از طریق مترجم قسم خورده از اموال و جزئیات ملک مطلع می‌گردد. لذا پیشنهاد می‌گردد خریدار قبل از خرید، با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک جزئیات سند درخواست شده و اطلاعات موجود در سند از قبیل (ایالت، منطقه، محل، شماره قطعه، شماره ساختمان، شماره طبقه و شماره آپارتمان) را بررسی نماید. این اطلاعات را می توانید در وب سایت‌های دولتی ترکیه بنام (TKGM Parsel Sorgulama) بررسی نمایید.
وعده اخذ شهروندی و پاسپورت زیر قیمت مصوب قانونی
طبق قوانین دولت ترکیه، زمانی که یک سرمایه‌گذار خارجی ملک یا املاکی را به قیمت 250.000 دلار یا بیشتر خریداری نماید، می‌تواند برای شهروندی و تابعیت ترکیه اقدام نماید، مشروط بر اینکه تا مدت سه سال اقدام به فروش ملک خریداری شده ننماید.
در خرید ملک، سرمایه گذار باید گواهی ارزش گذاری ملک را از طریق اداره ارزیابی املاک دریافت نموده تا ارزش واقعی ملک مشخص گردد. کلیه سرمایه گذاران خارجی باید مد نظر داشته باشند هر گونه پیشنهاداتی که اعطای شهروندی ترکیه را با ارزشی کمتر از ارزش تعیین شده (250 هزار دلار) توسط دولت ترکیه تشویق می کنند، جداً خودداری نمایند.
نکات مهم در خرید ملک برای اتباع خارجی در ترکیه:
- اتباع خارجی در ترکیه می‌توانند با رعایت قوانین خرید برای اتباع خارجی، سرمایه‌گذاری ملکی داشته باشند.
- خرید ملک با دارا بودن پاسپورت با اعتبار یک‌ساله مقدور می‌باشد.
- فرد خارجی می‌بایست از مرزهای قانونی وارد کشور شده باشد و مهر ورود نیز در پاسپورت ایشان درج شده باشد.
- ملک مورد معامله باید دارای سند رسمی مالکیت باشد.
- سند مالکیت بایستی مجوز سکونت داشته باشد تا فرد متقاضی از مزایای خرید ملک در ترکیه بهره‌مند گردد.
- قبل از خرید ملک، بایستی سند و سایر مدارک مالکیت از مراجع ذیصلاح ترکیه استعلام گردد.
- قبل از خرید خانه در ترکیه، لازمست ملک موصوف توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزشیابی گردد تا شخص خریدار از قیمت واقعی ملک مطلع گردد.
- قبل از خرید ملک، بایستی مشخص گردد که ملک فوق بدهکاری تسهیلاتی به بانک یا بدهکاری از بابت عوارض ساخت و پایان کار دارد یا خیر؟ این استعلام توسط وکیل قانونی از کلیه بانک‌ها و شهرداری منطقه مورد نظر اخذ می‌گردد و گزارش استعلام به اداره ثبت و اسناد ارسال می‌گردد.
- ممکن است فروشنده حقیقی یا حقوقی باشد لذا بایستی مالک اصلی ملک باشد در غیر اینصورت فرد فروشنده باید وکالتنامه محضری از مالک را داشته باشد، که لازمست این وکالتنامه مجدداً از طریق دفترخانه اسناد رسمی ترکیه (نوتر) استعلام گردد.
- قبل از عقد قرارداد خرید لازمست کلیه شرایط خرید و فروش ملک با فروشنده مذاکره گردد و بر اساس توافق به عمل آمده علی الخصوص زمان تحویل ملک و زمان تنظیم سند و کلیه پرداخت‌ها نیز به صراحت در متن قرارداد ذکر گردد.
- در متن قرارداد خرید ملک، حتما بایستی شماره حساب فروشنده قید گردد و با توجه به مفاد قرارداد در زمان‌های تعیین شده مبالغ مورد نظر به حساب‌های فوق واریز و دکونت واریز به فروشنده ارائه گردد و در قبال ارائه دکونت رسید نیز دریافت نماید.
- نکته بسیار مهم که خریدارن خارجی بایستی به آن توجه نمایند این است که گزارش کارشناسی ارزش ملک با قیمت درج شده بر روی قرارداد و سند باید همخوانی داشته باشد.
- سند ملک و مفاد سند را روئیت نموده و سپس امضا نمایید.
- در خرید ملک بصورت پیش خرید لازمست در قبال مبلغی که پرداخت می‌گردد تضمین معتبر از فروشنده دریافت گردد.
راهکارهای مقابله با کلاهبرداری املاک در ترکیه
- ضرورت بررسی و بازدید از املاک در محل
- عدم پرداخت پیش پرداخت بدون اطمینان از قانونی بودن کلیه شرایط خرید
- عدم انعقاد قرارداد بین خریدار و فروشنده قبل از بازدید ملک
- احراز هویت فروشنده و احراز مالکیت برای ملک مورد نظر
- اطمینان از مجوزهای رسمی فعالیت مشاور املاک در ترکیه
- خرید ملک از طریق مشاورین و شرکت‌های املاک معتبر و شناخته شده صورت گیرد.
روش مطمئن برای خرید املاک و مستغلات در ترکیه چیست؟
از اولین کارهایی که باید انجام دهید این است که با یک شرکت املاک و یا مشاور سرمایه گذاری معتبر و حرفه‌ای در ترکیه کار را شروع کنید. این شرکت‌ها دارای وکلای حقوقی هستند و کلیه اطلاعات مربوط به ملک مورد نظر را در اختیار خریدار قرار می‌دهند.
یک شرکت املاک حرفه ای آرامش خاطر را برای خریداران به خصوص در هنگام خرید خانه در خارج از کشور فراهم می‌کند.
به عنوان مثال، سند مالکیت یکی از مهم ترین مراحل این فرآیند است. قبل از اینکه ملک را به شما توصیه نماید، مشاور فروش املاک سند مالکیت را بررسی می‌نماید تا ببیند آیا فروشنده مالک اصلی ملک است یا خیر؟
علاوه بر این، باید بررسی کند که آیا در سند مالکیت بدهی معوقه وجود دارد یا اینکه توسط مالک به عنوان تضمین به بانک ارائه شده است یا خیر. یک شرکت قابل اعتماد و خوب تمامی این بررسی‌ها را برای شما انجام می دهد. در ضمن شما می‌توانید ترجمه اطلاعات ملک را قبل از خرید داشته باشید و با وکیل ایرانی نیز موارد را بررسی و تحقیق نمایید.
مطابق کدام ماده قانونی اتباع خارجی می توانند اقدام به خرید خانه در ترکیه نمایند؟
مفاد ماده‌های 35 و 36 قانون ثبت اسناد و املاک ترکیه به شماره 2644 برای شرایط خرید ملک توسط اتباع خارجی تنظیم شده است. برای خرید اموال غیر منقول نیازی به داشتن اجازه اقامت در ترکیه ندارند. به عبارت دیگر، حتی اگر مجوز اقامتی نیز نداشته باشند، می‌توانید ملک غیر منقول خریداری نمایند و پس از خرید ملک نسبت به اخذ مجوزهای اقامتی و حتی شهروندی با رعایت ضوابط قانونی از این امتیازات بهره‌مند گردند.
آیا اتباع خارجی می‌توانند در مناطق نظامی ملک خریداری نمایند؟
اشخاص حقیقی که تابعیت خارجی دارند مطابق قانون شماره 2565 مناطق ممنوعه نظامی و مناطق امنیتی، می‌بایست برای تملک املاک از مقامات نظامی مجوز بگیرند. اگر منطقه مربوطه، منطقه ممنوعه نظامی یا منطقه امنیتی باشد، اتباع خارجی قادر به کسب ملک نخواهند بود.
اتباع خارجی چه مقدار می توانند در ترکیه ملک خریداری نمایند؟
خارجی‌ها می‌توانند املاک و مستغلات را برای استفاده به عنوان محل کار یا اقامت در ترکیه خریداری کنند، مشروط بر اینکه محدودیت های قانونی را رعایت کنند. با این حال، حتی در شهرهای مختلف، کل مساحت اموال غیرمنقول که یک فرد خارجی می‌تواند در ترکیه خریداری نماید، نمی تواند از 30 هکتار بیشتر باشد.
با توجه به اینکه بیشترین کلاهبرداری در حوزه خرید ملک در ترکیه در حوزه املاک استانبول اتفاق می افتد، به شما پیشنهاد می نمائیم صفحه خرید ملک در استانبول را مطالعه فرمائید.
